任意売却プロの貝阿彌です。
本日はビックリなニュースがあったのでブログに載せる事にしました。
当初、1年間だけの時限立法であった「金融円滑化法」
俗に言う亀井法案ですが何と何と昨年に続きまたまた延長になるとの事
本日の日経新聞WEB刊の13：30に掲載されていました。
本当に景気が悪いと言うだけでゾンビ企業を増加するだけで
不良債権化している企業を生きながらえしているこの法案・・・・・
果たして本当の意味でよいのでしょうか？
助かる企業もあるかもしれませんが、実際に元金どころか金利もほとんど
払えない状況の企業でも助けていいものなのでしょうか？
日本という国の行く末を案じます！
明日27日に金融庁からの発表で正式に決定すると思いますが
ビックリしました！
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任意売却SOSの貝阿彌です。
今年度も国税庁が7月1日公表した2011年分の路線価ですが、大阪府内31の税務署で
最高路線価が上昇した地点はなかったです。
下落幅が大きかったのは、（１）大阪市中央区北浜３（御堂筋）（２）同市中央区難波５
（南海難波駅前）（３）同市浪速区難波中１（国道２５号）。
近畿のワースト１０を見ると、７地点が府内だった。特に梅田を除く大阪市中心部で下落
が目立っていて、原因で考えられるのは、
▽梅田へのオフィス移転▽ミナミの商業施設の競争激化▽築年数の経過したオフィスビル
の需要低下などとみられる。
任意売却するにおいても路線価というのは1つの指標であり、特に銀行などは融資の際に
路線価を重視するところもある。
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賃貸住宅（マンション）の契約において、契約時、貸主に納めた敷金から一定の金額を
解約時に自動的に差引く特約（敷引特約）が消費者契約法に基づき有効か無効かどうかを
争った事件の判決が先日でました。
内容は、平成２３年３月２４日、最高裁第１小法廷は、「敷金から差し引く額を事前に
決めておくことで補修費用を巡る争いを防ぐことができるため、あまりに高額で
なければ借り手が一方的に不利とはいえない」として、「特約は原則として有効」とする
初判断を示し、差し引かれた敷金の返還を求めた借主側の上告を棄却した。
参考までにここをご覧下さい！
昔から大阪では一般的に解約時の敷引の特約が行われている。
私見ではあるがこの判決については妥当な判決だと思う。
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2011年3月11日（金）14時46分ごろ、三陸沖を震源に国内観測史上最大のM8.8の地震が発生したというニュースが流れてきました。
今回の地震や津波で被災を受けられお亡くなりになられた方、
心よりお悔やみを申上げます。
弊社は大阪市西区にありますが、やはり大きな揺れがありました。
取引業者様と電話で仕事の打ち合わせをしていた処、私の背中でブラインドが
大きく揺れだしました。
最初は誰か来客があり玄関から風でも吹いてきた位だと思っておりましたが
揺れがドンドン大きくなり慌てて電話を切らせて頂いて机の下に潜り込みました！
事務所内の吊り下げているものが少し揺れて約１０分間ほど体に感じる
地震の揺れを感じ船酔いにあった感じになりました。
結構大きな地震だと思いTVをつけたら三陸沖で大変な地震が起きている事を
知り、従業員に家族との連絡を促し安否確認をとらせました。
阪神大震災の時、私は震度７の経験をしていますのでその時の状況が
甦ってきました！
不動産取引も全てが白紙解約となり、売主買主を探すのに大変な時間と
労力を費やしたのを思い出します。
また、見つかったとしても実印が無くなっていたり解約をするのにも
できない状態が続いたのを思い出しました。
本当、これからの事が大変だと思うので弊社も義援金を送ることを
決定しました。
任意売却の相談を受けていた東北地方のお客様、何か困った事があれば
是非ご連絡下さい。
行方不明の方は無事で居る事をお祈りします。
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中小支援策に副作用も 「隠れ」不良債権5兆円 公的負担、4,000億円に
政府が金融危機を受けた始めた中小企業向け資金繰り支援策の副作用が目立ってきた。
返済条件の変更に応じる努力義務を金融機関に課した結果、5兆円規模の不良債権が
生じた懸念がある。
国による保証制度は公的資金での肩代わり返済が4,000億弱に達した。
支援の長期化で当初の危機対応の安全網から「延命措置」に変わりつつある。
2008年秋のリーマン・ショック以降の中小企業向け支援策には主に2つある。
借りているお金の返済条件を緩め企業の負担を軽くする中小企業金融円滑化法と、
新たにお金を借りやすくする緊急保証制度だ。
09年12月に施行した円滑化法は昨年9月末までの累計申請件数は113万件で、
このうち100万件で金融機関が金利減免などに応じた。対象の融資元本は累計
27兆円に達する。
最近は「3分の2は再び申請する企業」という。一度の融資条件変更では経営が改善せず
繰り返し条件緩和を求める構図だ。ある地銀幹部は「融資条件をまた変更できると
予想し経営努力が緩む企業もある」と話す。
金融庁は同法施行に併せ、不良債権処理の指針を変え、借り手に経営改善計画
があれば融資条件を緩めても不良債権としなくてよい措置を拡充した。
不良債権の増加を警戒して金融機関が条件変更に二の足を踏まないようにするためだ。
日銀が昨年まとめた試算によると、この措置により貸し出し全体に占める
不良債権の比率は大手銀行で0.6ポイント、地域銀行で1.6ポイントそれぞれ
下がった。
実額では4兆～5兆円に相当する。これが不良債権の予備軍とすれば、
借り手企業が倒産した場合に金融機関が受ける打撃はより大きくなる。
借り手企業が倒産した場合に信用保証協会が返済を肩代わりする緊急保証制度は
金融機関がリスクをとらず貸せるため利用が活発だ。08年10月の開始から
10年12月までに保証額は合計25兆円、保証協会が肩代わりした代位弁済は
3,624億円に急増。
1998～00年に実施した同様の保証制度の代位弁済は足元で2.6兆円と融資総額
29兆円の1割弱に達した。今回も最終的に融資総額の1割近くに膨らむとの見方もある。公的資金による弁済は国民負担となる。
企業倒産件数が1月まで18ヵ月連続で前年比減少するなど、中小向け資金繰り
支援策は一定の役割を果たしている。東京中小企業家同友会の政策部長である
ソフトウエア開発会社ヘキサードの板橋社長は「新規投資など資金需要が生じる
可能性があり、保証制度は対象業種を絞らず継続してほしい」と話す。
ただ「支援策は当初の目的を果たしており、続ければ改善の見込みのない企業も
延命させることになりかねない」との声も根強い。
産業界にも慎重論はあり、計測制御機器で世界シェアの高いメトロールの
松橋社長は「企業は自ら工夫すれば良い」と支援に頼らない姿勢を示した。
2011.2.10(木) 日本経済新聞より引用
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昨日、2011年1月21日（金）19時より大阪リーガロイヤルホテルにて橋本徹大阪府知事の
後援会新年懇親会2011に参加いたしました。
私は今回初めて橋本知事の懇親会に参加させていただきました。
同業者で友人でもある方が橋本知事の後援会の会長を今回是非紹介したいと言う事で参加致しました。
後援会は大きなホテルで、受付をして会場内に入ろうとセキュリティチェックがありさながら
飛行場のような体制でした。
会場内に入ると報道陣や新聞社が後方に陣取っておりさすが人気のある知事だなーと思いました。
そして会場内に橋本知事が入場され懇親会が始まりました。
後援会長の挨拶の後、橋本知事が話しと出す場内は講演に聞き入っていました。
内容はＴＶでもよく訴えている話で、まず大阪府を赤字から黒字に脱却させたことで始まり
そして高校授業料の無償化、中学校の給食の話と続きそして一番大きく訴えていたのは
大阪維新の会が選挙に勝ち「大阪都構想」を実現に向けて戦いたいと訴えていた事です。
知事の話は大きな夢が多いですが聞いているのは非常に面白く何故か明るく元気になります。
講演が終わり懇親会が始まり知事がテーブルを回って挨拶をしていきます。
かなり時間をかけて回られ懇親会は無事終わりました。
知事の前職？は弁護士ですが任意売却について今度は話が出来ればと思っています。
不良債権になっていて大阪府の差押などついている不動産の任意売却について話を聞ければ嬉しいかなと思いました。
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任意売却のお仕事の依頼が本当に多く新しいスタッフを募集したいと思います。
大々的に求人誌や求人会社に頼むと凄い面接の人が前回も来ましたので今回はその前に
一度このブログを見ていただいている方で求人を募集してみようと思いました！
弊社はご多分に漏れず、不動産業の会社で創業８年目の会社です。
不動産業の範囲は非常に広く、私共は任意売却の売買の仲介をメインにしています。
売買仲介でも売主様側の根付け業者としてのスタンスで仕事をして頂きます。
弊社は金融機関やサービサー、弁護士事務所からの紹介のお客様がかなりのウエイトを占めます。
従いましてお客様と面談して頂く営業マンは出来れば自身で不動産の売買経験のある方が来て頂ければ嬉しいと思います。
宅地建物取引主任者資格は必須です！
それとは別に不動産売買の経験者で若い方でパソコンに堪能な方、ＷＥＢ管理が出来る方男女問いません！
パート・アルバイトも可能です！
履歴書に職歴書添付の上、弊社まで郵送お待ちしています。
お問い合わせは０１２０-８８９－２８１まで。
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マンション分譲の新日本建物、事業再生ＡＤＲ申請
大証ジャスダック上場でマンション・戸建て分譲を手掛ける新日本建物と子会社の新日本アーバンマトリックスは３日、私的整理の一つである事業再生ＡＤＲ（裁判外紛争解決）の手続き開始を申請し、受理されたと発表した。
負債総額は連結ベースで約128億円。
不動産市況の低迷が響き業績が悪化した。ＡＤＲ手続きによって金融機関の支援を受け、財務体質の抜本的な改善を図る。
新日本建物は上場を維持する前提で、大証の上場廃止基準の特例に基づき再建計画の審査を申請する予定。
〔日経ＱＵＩＣＫニュースより引用〕
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帝国データバンクによると遂にサービーサーでも倒産（今回は特別清算）する様になってしまったようです。
債権管理回収業を許可されたサービサーでは初の法的整理
東京債権回収株式会社特別清算を申請 負債79億9900万円
東京債権回収（株）（資本金5億円、千代田区九段北4-2-1、代表上田研一氏、従業員110名）は、7月29日開催の株主総会の決議により30日をもって解散、同日東京地裁へ特別清算を申請した。
当社は、1998年（平成10年）10月に設立され、99年4月に法務大臣許可を最初に取得した1社で特定金銭債権の管理・回収及び同関連業務を開始した独立系のサービサー会社。
2007年2月には銀行系のＣＭＴＢ総合債権回収（株）の全株式を取得、大阪市、福岡市に営業所を開設するなど営業エリアを拡大、地方金融機関向けの営業を強化、債権の自己買収だけでなく投資家との共同買収も手がけていた。
2007年12月期の年収入高は約45億400万円を計上していたが、同業サービサーとの競合から債権価格が上昇するなど、回収報酬並びに回収収益は横ばいとなっていた。
さらに、リーマン・ショック後の2009年12月期はサービサー業界向けの融資環境が厳格
化、不動産売却を伴う大口案件も縮小、年収入高は約17億6700万円に留まり、
43億2100万円の最終赤字を余儀なくされていた。
こうしたなか、今年1月には法務省から内部統制・法令遵守態勢の構築の不備から債権管理回収業に関する特別措置法第23条の規定に基づき、業務改善命令が出されていた。
このため、2月22日には法務省に業務改善報告書を提出し業務改善に努めていたが、減収傾向に歯止めがかからず採算性も悪化、今回の措置となった。
なお、当社の倒産は、法務大臣の許可を受けた債権管理回収業者としては初の法的整理となった。
負債は2009年12月末時点で約79億9900万円。
http://www.tdb.co.jp/tosan/syosai/3322.html
債権回収会社も特別清算される時代なんですね！
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昨日の参議院選挙の結果がでましたね・・・！
私の予想をはるかに超えて民主党の大敗、みんなの党が大勝利でした。
今回での選挙の民主党の敗因分析を消費税と言っていますが・・・？
果たしてそれだけでしょうか？
鳩山政権から菅政権に移行して数十日、政権与党として何か大きな芯が通って
無いような気が私としては思うのですが？
せっかく歴史的な政権交代を果たし、国民から期待を担いたくさんの議席を衆議院で
獲得してやっていることは自民党とあまり変わらない内容のまつりごと！
本当に国民目線の政治をして欲しい唯それだけです。
みんなの党の「アジェンダ」に期待したいと思います。
権力を手にしようとして連立を安易に組み倒れる事の無い良い政党になって
欲しいとおもいます！
住宅ローン返済に行き詰ったらご相談下さい！
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下記は日経新聞WEB刊より引用させて頂いています！
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民主大敗44、自民51で改選第１党 参院選 みんな躍進10議席
昨年の政権交代後、初の大型国政選挙となった第22回参院選は11日投票、即日開票された。
民主党は44議席にとどまる敗北を喫し、国民新党と合わせた与党で過半数を大きく割り込んだ。自民党は改選38議席から大幅増の51議席となり、改選第１党となった。みんなの党は改選ゼロから10議席に躍進した。
菅直人首相（民主党代表）は記者会見で続投の意向を表明したが、厳しい政権運営は避けられない。
今回の参院選は選挙区73、比例代表48を合わせた改選121議席を争った。任期は2016年までの６年間。
勝敗のカギを握る29ある１人区は、民主が岩手や山梨などで当選を決めたものの振るわず、獲得議席は８にとどまった。自民は群馬や和歌山で早々に当選を決めたほか、中国や四国で強みをみせ、21議席と圧勝した。
12の２人区は民主、自民で議席を分け合う構図となった。これまで２議席を確保していた神奈川では現職閣僚の千葉景子法相が落選した。５つの３人区で民主が２議席確保したのは愛知だけで、５人区の東京は２議席だった。複数区で２人の候補を擁立した民主の戦略は全体では振るわなかった。
みんなは３選挙区で勝利し、比例代表と合わせて10議席に乗せた。比例で民主は前回の20議席を下回り、選挙区で好調な自民も伸び悩んだ。
公明党、共産党、社民党は改選議席を維持できず、国民新は議席を確保できなかった。
たちあがれ日本、新党改革はそれぞれ比例で１議席を獲得した。
鳩山内閣の退陣で支持率が急回復した民主は、首相が消費税率10％に言及し、超党派協議を呼びかけて選挙戦に突入した。野党は反発し「首相発言はぶれている」などと批判。内閣支持率は選挙戦が進むにつれて下落した。
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本日、平成２２年６月１５日、改正貸金業法が完全施行
［東京 １７日 ロイター］
多重債務者対策として段階的に導入されてきた改正貸金業法が、１８日に完全施行される。融資を制限する「総量規制」と上限金利の引き下げが新たな規制の柱となっている。改正貸金業法の主な内容は、以下の通り。
１）総量規制：貸出総額を借り手の年収の３分の１以下に制限。（利用者のうち７００万人が抵触の可能性。金融庁と日本貸金業協会の調査を基に計算）
２）上限金利の引下げ：出資法の上限金利（２９．２％）と利息制限法の金利（元金１０万円未満は２０％、同１０万円以上１００万円未満は１８％、同１００万円以上は１５％）の間の灰色金利（グレーゾーン金利）を撤廃。
３）業者の財産要件を厳格化：最低資本要件を５０００万円に引き上げ。
４）指定信用情報機関制度導入：総量規制の前提として、貸金業各社が利用者の信用情報を共有。
このほか、最高裁判決（０６年１月）が利息制限法を超える灰色金利を実質否定したため、利用者が過去に支払った過払い利息の返還請求が活発化し、事業者の経営を圧迫している。
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![kokkai1_s[1].jpg](http://www.ninbai.ne.jp/diary/item/kokkai1_s%5B1%5D.jpg)
民主党の菅 直人 首相が国会において所信表明演説を行ったが日本の未来を託せれる首相であればいいのだが・・・
下記に産経新聞様から引用させて頂きました。
菅直人首相は１１日午後、衆院本会議で就任後初の所信表明演説を行い、財政再建のため「税制の抜本改革に着手することが不可避」として、消費税率引き上げを視野に超党派の「財政健全化検討会議」を設置するよう野党側に提案。年金制度に関し、党派を超えた国民的議論を始めるための基本原則を示した。
首相は演説冒頭、「政治とカネ」と米軍普天間飛行場（沖縄県宜野湾（ぎのわん）市）の移転問題で引責辞任した鳩山由紀夫前首相の行動を「勇断」と評価。「最大の責務は挫折を乗り越え、国民の信頼を回復することだ」と訴えた。
新内閣の課題として「戦後行政の大掃除の本格実施」、「経済・財政・社会保障の一体的立て直し」、「責任感に立脚した外交・安全保障」－の３つを柱に。「戦後行政の大掃除」では、事業仕分けによる無駄の根絶や公務員制度改革のほか、地域主権の確立など前政権の取り組みを引き継ぐ考えを表明。郵政改革法案に関しては、民主党と国民新党の連立合意に盛り込まれた「速やかな成立を期す」との文言を引用した。
「経済・財政・社会保障の一体的立て直し」では、地球温暖化防止や社会保障などの政策課題を経済成長につなげる「第三の道」を提唱。巨額の債務残高について「財政破（は）綻（たん）に陥る恐れがある」と強い危機感をにじませた。口蹄（こうてい）疫対策に関しては、感染拡大の阻止や農家の生活支援・経営再建に万全を期すと約束した。
このほか、首相自身の生い立ち、サラリーマンの家庭で育ったことや、市民運動への参加、厚相時代に薬害エイズ問題に取り組んだ経験などを披露し、演説の最後で、「リーダーシップを持った首相」を目指す考えを強調した。
6月11日15時25分配信 産経新聞
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住宅ローン滞納、増える任意売却 競売よりも傷浅く
給与カットで住宅ローンが返済できず、マイホームを手放す人が都市部で目立っている。東京、大阪、名古屋の３地裁が２００９年度上期（４～９月）に扱った住宅など不動産の競売件数は、０７年度下期の約２倍。不動産業界によると、少しでも高く売ろうと「任意売却」を選ぶケースも増えている。
不動産鑑定会社「三友システムアプレイザル」（東京）によると、３地裁が０９年度上期に扱った土地、建物、土地付き建物、マンションの競売件数は計５２７１件。０８年度の下期より５２５件多く、２７０４件だった０７年度下期の約２倍に増えている。
理由の多くは、給与カットに伴う住宅ローンの滞納。一般的に金融機関は返済が３カ月以上滞ったローンを不良債権と見なす。その後も滞納が続けば、担保とする不動産の競売を裁判所に申請する。
だが競売で不動産を手放す場合、市場価格より３～４割安くなるとされる。このため最近は、任意売却で不動産を手放す人が増えてきた。
任意売却は競売が決まった物件について、債務者側が不動産業者などを通じて買い取り相手を見つけ、金融機関と交渉して競売を取り下げてもらう、という方法だ。
通常、競売で入るお金は債権者に全額渡ってしまうが、任意売却ならほぼ市場価格で処分できる。所有者が当面は手元にお金を残せ、引っ越しや新居の費用をまかなえる。周囲にローンを滞納したことも知られずに済むため、精神的な負担も少ないとされる。
三友システムアプレイザルのまとめでは、０９年度上期に大阪地裁で競売申し立てが取り下げられた割合は、前年度下期の約８％から約１２％に上昇。東京地裁分でも約１１％から約１８％に増えた。同社の萩野裕久専務は「任意売却の交渉が成立し、取り下げされた競売が多かったのではないか」と分析している。
住宅ローンコンサルタント会社「任意売却１１９番」（大阪）には０８年１月から昨年１０月までに、住宅ローン破綻（はたん）について約２５００件の相談があった。相談者は４０代が最多の３４％で、５０代が２５％、３０代が２１％。年収別では４００万円台以下が６１％。滞納した理由については、４６％が「収入減」をあげ、次いで多かった「離婚関係」（２４％）を大きく上回った。
ただ、競売の入札がすでに始まっていると、金融機関が任意売却を受け付けないケースもあるという。同社の富永順三代表は「住宅ローン破綻は病気と同じ。早期発見、早期解決が重要だ」と話す。
■京都の会社員、想定より２００万円高く売却
京都府の男性会社員（５０）の一家は昨年１２月初め、１３年ほど前に新築で買った３ＬＤＫのマンションを引き払った。中学生の子どもの学区が変わらないよう、１キロほど離れた借家に転居した。
夢だった「我が家」は、３人目の子どもが生まれたのをきっかけに手に入れた。価格は３２００万円。住宅金融公庫（現・住宅金融支援機構）で３５年ローンを組んだ。
男性は６年目から返済額が多くなる「ゆとり返済」の仕組みを選んだ。当初の返済額は毎月５万円、ボーナス時に２０万円だったが、６年目からは毎月７万円、ボーナス時３０万円。当時の年収は約６００万円で、払えると思った。
状況が変わったのは３年ほど前からだ。会社の業績が低迷し、ボーナスは約２０万円に半減した。さらに、２年前からはゼロになった。
公庫に掛け合い、ボーナス払いをなくし、月給から月々１０万円を払うことにした。しかし、月給も１年半ほど前から３割近く減り、手取りは２０万円台になったという。
徐々に滞納するようになり、昨年４月までの滞納額は６０万円。７月の末、とうとう裁判所からマンションの競売開始決定通知が届いた。
地裁に公告されると、すぐ不動産業の数社が接触してきた。信頼できそうな企業を選び、男性は「任意売却」の手法をとることにした。
任意売却により、競売の想定落札価格より２００万円ほど高い９００万円で売れた。それでも、約１３００万円の借金が残っているという。
妻は近所に「前々から売りたいと思っていたの」と言った。３人の子どものうち事情を知らない下の２人には「マンションが高く売れるうちに売ったのよ」と説明した。
男性は「先が見えないのは、本当につらい」と言う。しかし、「精神的には落ち着いている」と語った。（鈴木剛志）
（asahicom朝日新聞社 2010年1月11日記事から引用させて頂いています）
競売開始決定がなされる前に是非相談してください！
任意売却は競売との時間との勝負になるので出来る限り時間が有るほうが実勢価格並みで
売却できるので債権者、及び所有者にとっても悪い話にならないので滞納が始まりだしたら
必ずご相談してください！
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住宅ローン返済相談急増 ボーナス減響く
中小企業や個人の債務返済を猶予しやすくする「中小企業金融円滑化法」が昨年12月４日に
施行されたのを機に、住宅ローン返済に関する大手銀行への相談が急増している。
三菱東京ＵＦＪ銀行やみずほ銀行は相談件数が施行前の約５倍になり、担当者の増員などに
動き出した。
背景には冬のボーナスの減額でローン返済が困難になる人が増えている事情もある。
三菱東京ＵＦＪ銀行は１日平均二十数件だった住宅ローン返済の相談件数が、金融円滑化法の施行後は100件以上に増えた。みずほ銀行も12月以降、店頭などへの相談件数が夏ごろに
比べ５倍以上になり、三井住友銀行やりそな銀行でも２～３倍に増えている
（1月7日 NIKKEI NETより引用）
上記のような気になる記事が出ていたので引用させて頂きました。
任意売却を専門でさせて頂いているのでこのような記事は自分自身でもうらを取る必要が
あると思い、年末から各金融機関に私もヒヤリングをさせて頂きました。
実際の相談数はやはり増えていました。
銀行各社言われるのは返済のスケジュールの見直しは昔からやっている事なので
それ自体は問題ないのですが、金融庁に報告させられるのがかなり手間隙がかかるので
大変だと言っておられました。
返済猶予（リスケジュール）して今後の見通しがよめない人は出来るだけ任意売却の
相談をされて且つ銀行に話を聞きに行くのが良いと思いますので是非相談してみて下さい。
任意売却無料相談フリーダイヤル 0120-889-281まで連絡お待ちしています。
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返済猶予法案の採決強行 衆院委、自公が欠席
中小企業や住宅ローン利用者を対象に、金融機関に借金の返済猶予を促す「中小企業等金融円滑化法案」について、与党は１９日の衆院財務金融委員会で、自民、公明両党の議員が欠席するなか可決した。新政権初の採決強行となり、野党は反発しているが、与党は同日午後に衆院本会議を開き、可決する構え。臨時国会の会期末を３０日に控え、与野党の対決色が強まってきた。
委員会の運営を話し合う理事会では、民主党は参考人から意見を聞いた後で、すぐに採決する方針を示した。野党側は「採決前提の審議には応じられない」とし、自民、公明両党は出席せずに、参考人質疑が行われた。与党と共産党は、自公両党議員抜きのまま賛成多数で可決。午後の衆院本会議に緊急上程する予定だ。
自民党は衆院に玄葉光一郎・財務金融委員長（民主党）の解任決議案を提出。本会議の運営を担当する松本剛明・議院運営委員長（民主党）の解任決議案も提出の方針だ。
委員会での法案の実質的な審議は１８日に始まったばかり。玄葉委員長は可決後に記者団に、「もっと審議をしたいが、今日がタイムリミットと言われていた。残念だが苦渋の選択だった」と述べた。民主党の対応に自民党は「数に頼った自分たちの都合だけで動いている」、共産党も「民主党は与党になった途端に自民党みたいになった」と批判した。
法案では、中小企業や住宅ローン利用者が借金返済の負担軽減を申し込んだ場合、金融機関ができる限り応じるよう促す。返済猶予の義務づけまではしないが、金融機関に実施状況を報告させ、金融庁がチェックして実効性を高める。政府は中小企業の資金繰り対策は緊急性が高いとして、早期成立を求めてきた。亀井静香金融相は「法案は一刻も早く成立させる。協力しない野党が間違っている」として、年内施行を目指す考えだ。
鳩山内閣と民主党は年内の予算編成を最優先。閣僚らが編成作業に集中するため、会期を延長せず重要法案を処理することにこだわる。政権交代後初の国会で、内閣と民主党の連携不足もある。その焦りが今回の採決強行につながった。
政府提出法案は１２本と多く、もともと会期内の処理は困難と見られていた。そこへ、国会同意人事で人事院人事官候補に前厚生労働事務次官を内閣が提案し、野党が「天下り批判の民主党がぶれた」と反発して、審議入りが１週間遅れた経緯もある。
【asahi.comより引用させて頂いています。】
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返済猶予の骨格決定＝金融相が了承、臨時国会に提出へ－具体的内容は公表せず・政府10月9日20時14分配信 時事通信
政府は9日、中小企業の借入金や住宅ローンの返済を猶予する制度の原案をまとめた。
借り入れ元本の返済だけでなく金利の支払いを含め、最長3年猶予するのが柱。
骨格は大塚耕平内閣府副大臣（金融担当）を中心にまとめ、亀井静香金融・郵政改革担当相が同日夕、了承した。政府は返済猶予制度を盛り込んだ「貸し渋り・貸しはがし対策法案」（仮称）について、関係省庁との調整など詰めの作業を2週間程度で終え、26日召集の臨時国会に提出。成立すれば速やかに施行する方針だ。
返済猶予制度は、金融機関の「努力義務」にとどめるものの、金融庁が返済猶予の実施状況を国会に定期的に報告することで実効性を担保する。
また、信用保証制度の拡充や、中小企業に専門家を派遣して再建を支援する「企業再生支援機構」の活用なども行い、金融機関の経営に深刻な悪影響が及ばないようにする。
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今日の日本経済新聞に掲載されていた気になるニュースを引用させて頂いた。
返済猶予でも「正常債権」 政府調整、不良債権基準を緩和へ
政府は中小・零細企業などを対象にした債務の返済猶予制度に関連し、不良債権基準を緩和する方向で調整に入った。不良債権の処理指針となる「金融検査マニュアル」の弾力化によって、
銀行が元利金の返済を猶予した場合でも不良債権と認定しないことにして、返済猶予を促す案を軸に検討する。政府は９日にも原案を固める見通しだ。
政府は７日、今月下旬にも召集する臨時国会に、債務の返済猶予制度の創設を盛り込んだ「貸し渋り・貸しはがし対策法案」（仮称）を提出する方針を固めた。
「NIKKEI NETより引用させて頂いています。」
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日経BP社の個人生活を刺激する流行情報誌の『日経TRENDY』に取材されていた11月号が本日10月3日、発売されました！
私がコメントしているのは、任意売却物件の購入時の注意点等を説明しました。
掲載されているページはP３２のところです。
小さくですが、弊社のHPのTOPも掲載されています！
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ここ２ヶ月程中古マンション引き合いが強い！
弊社は任意売却の物件と言う事もあってか、一般のお客様からの直接の問合せが
増加してきている。
以前は不動産業者からの仲介で案内が多かったが買客様が非常に熱心に
物件を探している事が反応状況でよく解ります。
なぜ、売れ行きが良いのかを探ってみるとやはり、政府の経済対策の住宅ローン減税。
それと当然価格が下がっている為、住宅ローンを組むと管理費を合わせても
1300万円くらいの物件であれば25年返済で変動金利2.475％として月々返済６万４４２０円の
ローン返済で買える。
本当に買いやすくなったもんですね！
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本日、平成21年8月21日の朝日新聞の朝刊にこんな記事『競売不動産、この１年で倍増 住宅ローン返済行き詰まり!』のタイトルが出ていましたね！
実際のところ競売にかけられるのは金融機関が所有者と連絡を取りたいと思って催告書や電話で連絡をしても取れない場合連絡を取るために競売開始決定をする場合と、
任意売却をしていても中々売れずに期間がある程度過ぎて言った場合に競売をかける場合等があります。
本日の新聞発表の数字は競売にかけられた不動産の数字であり、何を物語るのかと言うと
今まではある程度銀行のほうも放置する時間を長めに見ていたけれど、金融機関内での
仕組みづくりと体性とノウハウが出来てきた事により競売にかけるスピードが出てきたのだと私は思います。
実際のところ、弊社に相談がここのところ増えてきています。
やはりそれは、この新聞にも書かれていたのと同じで「予想していた昇進・昇給が実現せず、返済に行き詰まる世帯」が増えているのと私も思います。
まずは早目に連絡相談下さい。
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尼崎市在住のお客様より任意売却のご相談をお受けしたのは、今年の2月頃でした。
面談の為に自宅訪問した時のことです。
玄関先でインターフォンを鳴らし、家の中に入ろうとした時、玄関すぐ横の部屋から相談者の声が聞こえ・・・「靴のまま上がって下さい・・・」と言われました。
家の仕事に携わる者としては、さすがにその様な失礼なことが出来るはずもなく、靴を脱いで部屋に上がりました。
通された部屋は、4畳半の洋室です。室内には布団と小さな机、収納があり、ごく普通の光景でした。
面談が終わり、室内の査定を行う為、リビングに行きました。
リビングには、数年にわたって蓄積されたゴミが床一面に堆積し、歩くことも出来ず、キッチンの位置すら判らない状況でした。
他の部屋も確認しましたが、同様でした。辛うじて、風呂、トイレは生活動線が守られていました。
自宅には、相談者しか住んでおらず、家族は別のマンションへ引越していました。
このような原因を尋ねると、不用な物を捨てず、後で片付けようと思いながら少しづつ蓄積したようです。
自宅売却に関して、お客様をご案内するのにも、商品として成り立たず、早急にゴミ処分を相談者に依頼しました。
「このままですと、売却活動したとしても、売却価格が大きく減価する可能性があり、任意売却のメリットが薄れてしまいます」と説明しました。
相談者は自力で片付けると話されていましたが、3ヶ月経過してもゴミの量は減らず、4ヶ月目にゴミ処分業者を紹介し、4トントラックで二日がかりで全て搬出しました。
搬出後の室内は、カビが付着していたり、床が湿っていたり、室内を全て改装しなければならいほどひどい状況でした・・・
ようやく、お客様をご案内出来る体制になりましたが、売出開始より4ヶ月経過しており、任意売却の販売期間もわずかしか残されていませんでした。
債権者との価格調整の中で、売出当初1080万円でスタートしましたが、6ヶ月目にようやく790万円で成約すること出来、11月末に引渡を終えました。
担当者として、もっと早く売却出来る環境が整えば、もう少し高く処分出来たのではないかと感じました。
昨今、私が相談を受ける方の中で、このような整理整頓・片付けることができない人の場合、外からゴミを拾ってくることはないにしても、生活する上で出てくる生活ゴミや色々なものが散らかってたまっていき、そのままゴミの部屋、ゴミ屋敷となるケースが多いです。
任意売却は競売で処分するのとは違い、一般市場で高く処分出来る可能性があります。
室内の保守状況は、資産価値を左右するものですから、年末の大掃除をきっかけに家をキレイに、整理整頓、片付けをしましょう・・・
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7月29日放映のニュースアンカーで当社代表が「前もって支払いが苦しいなと思った時点での相談は少ない・・・」とインタビューに答えていました。
その放映をご覧になられたお客様が、半信半疑で当社へ任意売却の説明を受けに来られました。
任意売却とは・・・という説明から経費及びスケジュールを説明しました。
ご面談時、相談者から開口一番に「本当に任意売却出来るのでしょうか？費用はいくら必要でしょうか？」という質問がありました。
理由を聞けば、春先より自宅売却の為、某不動産会社へ仲介を依頼され販売活動を開始されていました。
残債務が約2500万円に対して、売出価格が2380万円。
売出価格で成約してもローンの残債務に自己資金を充当しなければ解決出来ない内容でした。
相談者は仲介業者さんへ売却に必要な費用はいくら必要ですか？と質問されたそうです。
営業マンから「仲介手数料、印紙代、残債務の差額等、約200万円程度必要となります。万一、売出価格に値段交渉が入れば、もう少し上積が必要になります」と説明を受けたそうです。
結果的に媒介期限が終了し、成約には至りませんでした。
現在、相談者は失業中であり、手持ち資金を充当するとなると、今後の生活に支障が来たすと不安を感じていた矢先、ＴＶで当社が任意売却という手段で売却活動行っていることを知り、相談する決意をされたそうです。
相談者から何度も任意売却の説明を求められました。
説明を繰り返しているうちに理解いただけたようで、「相談してホッとしました・・・」と話されていました。
経費につきましては、売買代金の中から債権者様の同意を得て、ご精算しますので、ご安心下さいと説明しました。
お顔を拝見しますと、少し安堵されたのか、強ばった顔つきからやや笑みもこぼれていました。
面談時点では、住宅ローンの滞納が3ケ月でしたので、直ぐに自宅の査定を行い、債権者様へ任意売却の申出書手続きを行いました。
現在、任意売却に向けた手続き中です。
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リストラによる所得の減少により住宅ローンが支払えないと任意売却のご相談があったのは、平成20年7月頃でした。
早々に債権者様へ任意売却の申出書を提出し、売却活動の売出開始したのがが8月でした。大阪市内にある築23年の分譲マンション、当社査定価格900万円に対して、債権者側の評価は1260万円でした。
広告活動開始しても、市場価格より高い売出価格の為、購入者層の反響も無く、債権者様との再三の価格調整により、売出開始2ケ月目に1140万円、翌月1030万円、翌々月930万円、
販売開始より8ヶ月目の平成21年3月に880万円へと段階的な価格調整に至りました。売主様は直ぐにでもお客様が現われると思い、売出当初はドキドキされていたようですが、
全く具体的な商談が無いまま約1年が経ち、気持ちの苛立ちと売却出来るのかという不安を感じておられたそうです。
査定価格と合致したものの、売出時期と価格のタイミングが合わず、8月初旬まで具体的な商談がありませんでした。債権者側も競売の準備に入ろうとした8月末にようやく商談申込が入り、
現在契約に向けて調整中です。
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本日２件の契約が終りました！
１件目は８月のはじめに任意売却の相談を受けた売主様の案件でしたが、
夏休み明けに売出を開始、その後約２週間で買主様が見つかりました。
契約までの順序として、まず買主様の住宅ローンの事前審査を行います。
その内定を取り付け、売主様・買主様の日程を調整し、本日の契約に至りました。
とても早く契約が決まったことで、売主様は喜んでおられましたが、その反面次の行き先のことで
不安も覚えておられました。
しかし引渡までの期間を十分に取っていましたので、安心されて契約を終えることができました。
２件目は今年の３月に不況のあおりを受けて、住宅ローンの支払いが困難になった売主様の案件です。
この売主様は当初はご自身で本物件にお住まいでしたが、いろんな事情から身内の方に物件を賃貸しておられました。
やはり賃貸中ということで買主様の内覧に支障が出るため、出ていただくよう交渉を行い、売却に出していました。
そこへ、当社のホームページをご覧になられたお客様からお問合せが入り、まずは現地のご案内です。
とても気に入られ、こちらの買主様も住宅ローンの事前審査を経て本日の契約となりました。
もともとは同じマンションで競売に出ている物件があり、そちらも検討されていたようですが、
結果的にそのお部屋より安く購入することが出来たと大変喜んでいただき、契約を終えることができました。
どちらの物件もこれから、引渡しに向け、色々な作業が残っていますが、まずはお客様の喜ぶ顔を見ることが出来、充実した１日を過ごすことができました。
これからも、より多くのお客様に喜んでいただけるよう頑張っていきます。
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今年の初めに金融危機のあおりをまともに食らった今回の売主様の任意売却の相談を
受けました！
売主様は物件を自宅としてお使いでしたがいろんな事情から社宅として、賃貸に出され収益を上げていました。
賃貸中の物件は賃貸人の協力を得る事が出来ないので内覧が出来ません。
ですから広く売却に出せないため、まずは賃貸契約の解除交渉をします。
最初は条件面での折り合いがつかず、難航しましたがなんとか交渉を重ねること３ヶ月。
ようやく折り合いがつき、約２ヶ月後に退去が決まりました。
そこで、売出の準備を進めていた所、タイミングよく当社のホームページをご覧になられた
お客様から問合せが入り、まずは物件を見たいとのことです。
ただ、賃貸人の方の退去が約１ヵ月後であったため、その旨を説明すると、
それまで待つので見れるようになればすぐに連絡下さいとのことでした。
それから空家になり、早速現地案内です。
お客様は大変気に入られすぐに購入の手続きに入りました。
賃貸の解除交渉の努力が実ったこと、また売主様、買主様ともにすごく良い方で、
とても気持ちの良い取引を終えることができました。
これからもこのような取引が出来るよう頑張っていきます。
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任意売却 プロの貝阿彌です！
少し前に書きましたが、中小企業金融円滑化法 （返済猶予法）が2009年12月に始まって
本来ならば今年度末で終わるはずだった、この法案が延長される事になりましたね！
現在、返済猶予をしていて更に延長となると当然誰もが考える事は同じですが
事業再生の見込みが薄いと考えられます、不良債権の予備軍と化しつつあると思います。
通常、銀行は貸出債権を正常先、要注意先、破綻懸念先、破綻・実質破綻先に分類する。
要注意先は正常債権と不良債権のはざまにある灰色債権。
通常であれば、貸出条件を大幅に緩和したら要管理債権として不良債権処理するが
金融円滑化法はこれを除くその他要注意先に分類しやすくした。
正常債権として扱える為銀行はほとんど引当金を積まなくて済む。
金融庁 が集計した不良債権予備軍（その他要注意先）は66兆円
不良債権予備軍が66兆も有ると考えると来年度のこの時期はどんな状態なのかと
恐ろしくなりますね!
この中の不良債権予備軍の中から脱出できる企業は100社のうち5～7社に留まるみたいで
す。
怖いですね!
この中からどれだけの不動産が不良債権として出てくるのか解りませんが
来年は今一段の不動産価格の下落があるのではないかと想像します！？
任意売却のご相談、住宅ローンの支払に困難になったら是非ご相談下さい！
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代表取締役 貝阿彌 佳則（かいあみ よしのり）
フリーダイヤル 0120－889－281まで！是非、実績を見てください！
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任意売却プロの貝阿彌です。
大阪市で任意売却の依頼を受けましたが少し、てこずりそうな案件です！
所有者様が単独で連帯債務者もいないというのは任意売却をして頂く上でも
説明はお一人で聞いて頂き納得して進めさせて行きます。
しかしながら、所有者が共有名義であったり連帯債務であったりした場合
話を勝手に出来ないケースもあります。
共有名義の場合は離婚する際に自宅をどうするこうするの話し合いは有るみたいですが
連帯債務の場合は、どちらか一方が居住されていて、主たる債務者が
住宅ローンの支払が出来なくなった際に、催告書などの連絡が家を出ていった方に
債権者から来て「一体どうなってるの？」となり、別れた夫婦がそこでまた、ひと悶着が
あるといった感じになるのがほとんどなのですが、
今回は別れた奥様の足取りが解らないので、任意売却の受託は受けましたが
競売になる可能性が大です。
債権者、またはサービサーは住宅ローンが事故になった場合、
回収が如何に早く、多く回収できるかを考えていますので任意売却は歓迎しますが
連帯債務者と連絡が取れないとなると競売に踏み切ってきます。
我々業者も、様々な形で探すように努力しますが・・・・・！難しい場合もあります！
実際、家を買う時に共有名義や収入合算をして結婚を期に購入される方達が多数いますが
離婚をされる際は綺麗に精算をしておかないと別れて数年たって自体が深刻になるケース
が多々見られます。
離婚する際も本当に色々と難しい問題がありますね！
住宅ローン返済に困ったら、取引実績多数のエイミックスへ是非ご相談下さい！
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任意売却 プロの貝阿彌です。
仕事柄、競売 業者や競売情報誌発行している方と話をする機会が
多々あります。
先日も競売情報誌発行の方が弊社に来店されたので
最近の競売業者様の動向や意見を聞かせていただきました。
競売業者の動向は以前であれば入札価格が高止まりしていたので
任意売却物件 にも触手しようとしていたけれども
最近は任意売却 よりもかなり安く買えるようになってきたので
競売 で落札価格を考えながら入札しているとの事でした。
さてこの意見どう取れば良いのか・・・？
私が思うには、任意売却 と競売 の違いの大きな所は売買価格が任意売却は実勢価格で
売れると言うのが最大のメリットでしたよね！？
金融円滑化法 、モラトリアム法案が成立して以来競売物件が少なくなってきていた為
任意売却の物件にまで手を出していた業者も多かったのですが
ここにきて、競売 に参加する業者も少なくなってきたいるように感じます。
従って、今まで任意売却 と競売 の価格の乖離が縮んでいたが、乖離が大きくなり
任意売却でエンドユーザー向けに売却しているほうがサービサーにとっても
回収額が多いという事が解り、任意売却を勧奨して行こうという風に見えます？！
当然、債務者にとって債権者にとっても任意売却 で回収額が増えると残債務が減るので
そちらが得に違いありません。
ぜひ任意売却を知って頂き、競売 を回避して欲しいと思います！
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任意売却プロの貝阿彌です。
いつも任意売却の売却ばかりを書いていましたので
たまには購入について書いてみたいと思います。
基本的に任意売却というのは住宅ローン等を支払えなくなった方が
売却する方法の名前であり、通常の売却と違うのです！
１つめは瑕疵担保責任の免責です。
瑕疵担保責任というのは隠れたるキズという意味で俗に
「雨漏り」「シロアリ」「給排水のつまり」が瑕疵と言われます。
通常売却の中古場合、引渡し後１年間は瑕疵担保責任を負うとなりますが
先ほど申上げたように住宅ローン等が払えない状態になった方が
売却をするわけですから資力が無いわけです。
ですから、後々瑕疵を発見しても責任は取れないという事になります。
競売と同じですね！競売も瑕疵担保責任は有りませんから・・・
２つ目は債権者の抹消同意が得られる事を停止条件としています。
抹消同意とは何か？
オーバーローン状態ですから買主が付いたとしても抵当権者や差押権者が
買受価格で了解が取れるかどうかと言う事で停止条件をつけます。
当然ですよね、例えば住宅ローンが３０００万円残っていて売却予定額が２０００万円で
あれば１０００万円の不足ですよね。
抵当権者が２０００万円で「うん！」と言わなければ「足らない分は用立て」
なんて出来ませんよね！？
ですから停止条件を付けるのです。
３つめは手付金の預かりにての契約となります。
売主に手付金を渡してしまうと最終取引の際に使い込んでいたりしたらそれこそ
不足が出てしまいますよね。だから手付寄託をして頂くのです。
任意売却は競売で落札するより内覧が出来るのでまだ瑕疵などは
売主様に確認等が出来るので競売よりは言いかなと思います。
任意売却物件購入の際はしっかり内覧をしてくださいね！
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任意売却プロの貝阿彌です。
ここ最近、私どもでお預かりしている物件の所有者さまから、
こんな話をよく聞きます。
私どもに相談されて任意売却をしているお客様は、ほとんどが
金融機関からの紹介や弁護士からの紹介が80％であります。
したがって、競売になる前のお客様が多く、滞納も3ヶ月から
半年までの方がほとんどで、任意売却をする期間が非常に長く取れています。
そんなお客様でも抵当権者やサービサーの査定価格が実勢価格より
大きく上回っていたりすると、中々簡単には売れず
ある一定期間が過ぎると、競売に移行してしまいます。
ここで評価書が出てきて金融機関やサービサーも
価格をようやく見直してくれる場合があるのですが
この評価書のでる前に配当要求の終期が裁判所に掲示され
情報誌に掲載され、それを元に任意売却をする業者が
住所等を調べてDMや所有者宅への直接訪問して
任意売却を促して売却させているケースも多いのです。
どちらがいいのか？
それはどちらとも言えませんが、業者のアプローチで
私どものお客様がそのような業者様から提案される事が
とんでもない引越代金を提示される事があるのです。
それにビックリしてお客様も私どもに相談があるのですが
そんな美味しい話がある訳ありませんよと言って
カラクリをお伝えして納得して頂いています。
DMや美味しい話で業者選択しないで
きちっとした仕事をして頂ける任意売却専門の業者に依頼してくださいね！
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任意売却プロの貝阿彌です。
新年1月5日日から仕事始めでスタートしました。
社員全員で初詣そして取引先の挨拶回りと新年会等があり
毎年のように行事がスタートして行っています。
昨年と違う事は新年早々から任意売却の申し出が多いということです！
初出の日にメール確認をすると、当社が休暇中にメールを入れていただいていた
方が3件、6日には金融機関からの任意売却依頼が4件、そして電話相談で2件と
非常に年始より相談件数が速いペースで来ています。
何故か・・・？
任意売却の相談者に聞いてみますと「給料が目減りして支払が出来ない」方が3名と
結婚時に収入合算で共有名義の連帯債務で購入していて、離婚して、
ご主人（奥様）が自宅を数年間維持していたけれど、収入が上がらずボーナス返済等が
厳しくリスケジュールを経て任意売却を選択された方が2名。
自宅として購入後、転勤等の事情で空室になった自宅を賃貸で回していたが
居住者が退去して賃料が入らず家賃との2重支払で住宅ローンが厳しくなり
任意売却を選択された方など踏ん切りを年末でつけて、気分を変えて
実行に移していかれたのかと思われます。
様々な事情はあるにせよ、早い段階で任意売却を選択された方については
売却可能な時間が多いのです。
住宅ローン支払に困ったら本当に相談下さい。
こんな方法があったのか！と思うと思われます。
この方法がベストと言うわけではありませんが、知っていると知らないでは
大きな違いです。相談無料です、ご連絡下さい。
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謹賀新年
明けましておめでとうございます。
任意売却プロの貝阿彌です。
本日１月５日より仕事始めで、相談者様からのメールをあけて読んでいる所です。
昨年の年末に、良いか悪いかは別として
金融円滑化法案の再延長が金融庁から発表されていましたね。
昨年まではかなり簡単にリスケジュールが出来ましたが
今回の大臣談話によると易々とは出来ないような内容にはなってはいるものの
それでもある程度弾力を持ってリスケジュールに応じるような感じですね！？
正月明けから政界も消費税の関係で離党する議員や
経済ではユーロが１００円を割り込んで１０数年ぶりの円高になったりと
不透明な２０１２年の幕開けとなりましたね。
しかし、ネガティブな事ばかり言ってても仕方ないので
何とかして良い方向に向けるよう弊社は皆様の不動産関係の依頼いただいた
お仕事についてはキッチリと仕事をさせていただきたく考えています。
本日、仕事始め最初のお客様が、競売の情報誌を発行されている会社の
営業マンが着ていただきました。
話を聞かせて頂いたのですが、競売は昨年から値段が安く競落されている
との事でした。
ということは、やはり任意売却のほうが債務者の取っては残債務が少なくなるので
有利な売却方法だと言えると思います。
この、任意売却の方法を住宅ローンに困っている方に是非知って頂きたいと思います。
今年も、任意売却に精通し特化した不動産業者であり、債務者の方が残債務について
どうすればいいのか等をコンサルティングさせていただきたいと思います。
当然相談は無料です！
今年も一年頑張りますので皆様宜しくお願いします。
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任意売却プロの貝阿彌です。
12月も半ばを過ぎ街はクリスマスムードで私の会社近くの御堂筋も
綺麗にライトアップされて非常に華やかであります。
その雰囲気とは裏腹に師走を迎えて、資金繰りに忙しい方のお話が増えて
厳しい状況に置かれている方のローン関係の相談が多数来ています。
ボーナス払いが出来ない方がこの時期多いので色々と相談にのっています。
前回書きました任意売却が終わった後の残債務ですが、
公的融資以外の俗に言う銀行のプロパーの貸金の事を書きますと、
担保の自宅を売却して残った債権の事を業界では俗語ですが、
「ポンカス」と言います。
金融機関は不良債権化した担保不動産を処理して換価し、損益を確定させて
そのポンカス債権をサービサーに譲渡します。
ポンカスを購入するサービサーは額面通りの債権額で購入するのではなく
額面の僅か数パーセントで買入れ、債権者となるのです。
例えば３０００万円のポンカスをサービサーへ譲渡されて債権者となった場合
購入した金額は２％で買ったとして６０万円、債務者から毎月１万円の支払を
してもらってたとして６０回で満額回収できるわけです。
真面目にきちっと支払って頂ける債務者にある程度の時期がきたら
一括で１００万円で残債務精算しませんか？と言うような話を持ちかけてきたり、
残りの数千万円の債務もしまとまったお金が出来るのであれば話し合いに応じますよ！
と言った事が起こってくるのです。
ですから、残債務で最終的に皆様が３０００万円残ったら支払３０００ヶ月かかり
死んでもはらいきれないのにどうしてらいいの？と言われる方も上手く行けば
少しまとまったお金で残債務を消せる事が出来るチャンスがあるのです。
こういったお話などをさせていただき、任意売却を理解していただきたいと思います。
是非、私どもにお気軽にご相談下さい。
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〒550-0013 大阪市西区新町１丁目12-10
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株式会社エイミックス
代表取締役 貝阿彌 佳則（かいあみ よしのり）
フリーダイヤル ０１２０－８８９－２８１まで！是非、実績を見てください！
公式ホームページ http://www.a-mics.com
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任意売却プロの貝阿彌です！
12月1日もう師走ですね！
11月は任意売却の相談が非常に多く、多忙の為ブログ更新が出来ませんでした。
今月は年末では有りますが頑張って更新していくようにします。
さて、よく質問をいただく中で任意売却後の残債務はどうなるのか？
とよく聞かれます。
答えは、出来る範囲での毎月返済のお約束です！
えっ？！とよく言われます。
但しいくらでも良いという訳ではありません。
基本的には1万円以上のお約束っていう感じですね。
例えば、住宅ローンの残高が2500万円あると仮定します。
任意売却で債権者に1500万円打ち入れ金が出来たとすると
住宅ローンの無担保債権額が1000万円ですね！
この1000万円を月々1万円で返済していくと1000ヶ月払い・・・
天文学的数字！！！
金利はどうなるの？
月々返済は全て元金に充当されいきます。
但し、金利についてはどんどん膨らんでいきますが
全額返済できたとしたら金利については減免してくれるのです！
でも100ヶ月って言ってもと思いますよね。1000÷12＝83.3年
死んじゃいますよね！死んだ時に相続しなければそれで債務は消えます。
こういうからくりです。
但しこれは公庫などの公的機関からお金を借入している方の場合の話です。
銀行等のプロパーの融資についてはまた別の方法の処理になります。
それはまた次回に書きます！
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任意売却プロの貝阿彌です。
任意売却のタイミングも色々有りまして、本日は競売開始決定後の
任意売却の進捗の仕方を書いてみます。
競売開始決定になる前に任意売却を扱う業者が裁判所において
閲覧できる書類の中に「配当要求終期の公告」と言うものが有り
物件の競売申立債権者以外にも債権がある債権者に対し、
執行裁判所に債権を有する旨を申し出てくださいという制度なのです。
執行裁判所は、競売の申立が行われた際には、配当要求の終期を定め、
公告をすることが義務付けられているのです。
配当要求終期の公告が公告された後、裁判所や各物件によって
異なりますが、平均して3ヶ月～6ヶ月後に期間入札市場に出てきます。
配当要求終期の公告後、ほとんどの不動産は競売になりますが、
ここで、任意売却業者が債務者と債権者の間で任意売却の交渉をし、
取引を成立させ、競売を取り下げられるのです。
従いまして、この「配当要求の終期の公告」がなされたら、
債務者の下に「任意売却をしませんか？」という郵便物がドカンとくるのです。
郵便物の中には色々な宣伝文句やパンフレットなどが入っています。
また、直接家の方にピンポーンとやってくる不動産業者がいるのです。
この時点、このタイミングで任意売却を誰に頼むか！？
私がお勧めしたいのは、そこで債権者である債権回収会社に相談をするのが
ベストだと思います！
何故なら、債権者からの紹介なので信頼関係が構築されてるので
担保抹消交渉がスムーズであり実績があるから紹介されるのです。
DM等で選ぶのではなく、債権者に相談して見ましょう！
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任意売却プロの貝阿彌です。
11月1日路線価が発表されました。
震災で被災された東北地方は凄い数字になっていましたね！
関東方面でも液状化で本来なら凄い人気のあった地域も大幅に下落していました。
そもそも路線価というのは相続税の計算などに使われる数字であり
銀行などは担保評価を出すのにこの数字を結構使います。
我々任意売却をする際にはあまり影響が無いのですが、固定資産税の評価
には影響が出るので税金の課税で安くなります。
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任意売却プロの貝阿彌です。
年間に120件を超える任意売却を昨年も取引をさせて頂きましたが、
本当に様々な取引事例があります。
離婚後数年経ってから経済状況が悪くなり任意売却になった事例を
少し紹介させていただきます。
所有者様は神戸市にお住まいされていた方で年齢も40代前半の男性です。
離婚後、元奥様が子供様を連れて実家に戻られ男性は所有不動産に
お住まいでした。
ここまでは別によくある話なのですが、不動産購入の際に連帯保証人を2人
たてられており当然そのまま放置の状態での離婚でありました。
連帯保証人の方も本人達が結婚を機に不動産を購入されたいということで
奥様の親御様とご主人の親族が連帯保証人になられたのです。
返済が滞りなく進んでいる場合は連帯保証人に何等通知が送られることも
無いので問題ないのですが、所有者様がご病気になり支払が出来なくなり
とうとう、6ヶ月間支払をしなかった為に、期限の利益の喪失がなされ
代位弁済がされたのです。そして、ご主人様は自己破産を選択され
弁護士事務所に駆け込み破産申立をされました。
債権者から任意売却を促されて任意売却の同意書を債権者に送付され
そして私どもが所有者様の申立弁護士に紹介されて
受託する事になったのです。
私どもは権利関係の調整もさせて頂かなくてはならないので当然、
連帯保証人に連絡をし任意売却の同意を取付けなければなりません。
同意なくして任意売却が出来ないからです。分かれた奥様の親御様も
親族の方も寝耳に水といった感じです。状況を説明し納得して頂くまでに
相当の時間がかかりましたが、充分に説明をさせて頂き残債務が連帯保証人に
ふりかかる事を聞かれると競売より当然高く売却できる事が望める任意売却を
両名とも選択をされました。怨み辛みを聞くのも我々の仕事の一環です！？
無事、取引が完了し残債務が残りましたが連帯保証人の方が負担が少なく
返済できる金額で返済して頂いています。
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任意売却プロの貝阿彌です！
任意売却において債務者様と面談を最初に行うのですが、
質問されるケースで多いのが引越のタイミングなのです。
売主様のおかれている立場はそれぞれ違うのですが、
私どもの会社エイミックスにおきましては、出来る限り長く居住して
いただく方がメリットがあると考えています
任意売却するには、当然、空室の方が営業活動はやり易いですが
売主様が引越をしてしまうと、当然転居先での家賃が発生しますし、
サービサーからは引越しの為の運搬賃が出ないケースが多いのです。
破産管財人がついた場合は別で、破産財団所有のような形になり
管財人が所有者に代わり契約締結行為や決済をしますので引越をさせるケースが
ほとんどです。
売却期間が長くかかれば銀行に住宅ローンを支払っていないので言い方は
おかしいかもしれませんが、ただで住んでいるようなもので任意売却の
時間がかかれば先に引っ越すより数十万円も変わるのです。
だから任意売却をしようと決めたら慌てて引越しをしないで、購入希望者が
見つかるまで住んでおいて下さいね！
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貴方の任意売却お手伝いさせてください！
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任意売却プロの貝阿彌です！
暴力団排除条例が平成23年10月1日施行されましたね！
各地でまた新聞雑誌等でも様々な記事や憶測が飛び交っている状況ですね！
我々不動産業者も不動産の契約に関しては、特約条項などを盛り込み
暴力団関係者ではない事を確認して契約をさせて頂いています。
業界団体で様々な対応をとるのに基準が解らない方が多くＴＶ等では対策を
どの様にすればいいのか解らないと言うシーンが目立ちますね！？
我々の仕事は不動産売買や賃貸を扱うのがほとんどなのですが、
密接交際者や名義貸し等今後出てくるのではと思います。
本当に気をつけなければ解らないですですよね。
さらに、暴力団員や密接関係者でないことを確認する努力義務を事業者に
課していることについて、法曹界の一部から「定義があいまいだ」として
拡大解釈を懸念する意見が出ているが、
警察庁幹部は「罰則や勧告はなく、あくまで努力義務。
自主的な取り組みを促すのが目的で、適切に運営していく」としている。
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任意売却プロの貝阿彌です。
本日発行の帝国データバンクの帝国ニュースに取材掲載されました！
帝国データバンクが弊社に不動産業として少し違う視点で不業務をしている事と
破産や民事再生等、不景気な情勢を背景に弊社が取り組んでいる
任意売却に特化している不動産業者ということで取り上げていただいたのです。
弊社は帝国データバンクに毎年決算書等をお渡しして事業内容をディスクローズ
していましたので、業務内容をよく知っていただいていました。
内容については任意売却に特化した会社ということを書いていただき実際に
取組んでいる件数や取引先等取材内容を書いていただきました。
こんなに大きく取り上げていただきまして本当に有難うございました。
今後も実績を積み上げて行き、住宅ローンや競売で困られている方々に任意売却と
いう手法で解決できることを広めて生きたいと思います。
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任意売却プロの貝阿彌です！
以前からもちょこちょこあったのですが、ここにきてまた他社で任意売却を
依頼しているお客様から弊社に相談されるケースが頻繁にあります。
他社様の事をどうのこうの言うつもりはないのですが
ホームページなどで集客をされて任意売却物件が遠方のため自社で活動をせずに
提携業者に仕事を紹介している任意売却を専門としている会社があるみたいですね！？
今月も２件、同じ会社で依頼している方から弊社に相談がありました。
そこ以外でも任意売却をしているが権利関係が複雑な物件は手をつけたが
調整が出来ないためほったらかしになっていて、私どもの所に競売申立て通知が来てしまい
私どもに任意売却をして欲しいと慌ててこられるケースが良く有ります。
立派なホームページをお持ちの業者様に依頼されるのは良いのですが
今現在進行中の預かり物件などの売却方法や活動しているかどうかを確認して
依頼されることを心から望みます。
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任意売却プロの貝阿彌です。
昨日の夜は久しぶりにエアコン無しに寝ることが出来るくらい涼しかったですね。
任意売却の物件の調査で一番気を使うのは雨漏、シロアリ、給排水の詰まりです。
この3点は俗に言う瑕疵に当たる部分だからです。
任意売却物件は基本的に瑕疵担保責任がありません。
なぜ・・・？
それは売主様の経済的自由が厳しいから売却をするので将来的に何かがあっても
責任は負えないという事です。
買主のデメリットが任意売却においてはこの部分だけだと思います。
ですから、戸建などは雨漏りがあるのかどうか、シロアリがあるのかどうか？
非常に気になります。
次に境界画定、境界の明示をしない事が基本です。
ですから我々不動産業者が現地にてポイントの確認作業や公簿通り面積が
あるのかどうかスケールを持ってテーピングを行います。
戸建物件についてはこの様な部分に気を使います。
マンションにおいてはあまり神経質になる部分は無いですね！
次に謄本の権利関係の調査です。
抵当権者、差押権者等謄本をみて整理していきます。
謄本に載ってこない権利関係者の調査をします。
マンションにおいては管理費等の滞納関係
固定資産税などの納付状況の聞き取りをします。
こういった事を調査して市場に流通させていくのです。
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任意売却プロの貝阿彌です！
住宅ローン等を組んでマイホームを購入されている方で、
1ヶ所だけの金融機関の借り入れで購入されている方、
2ヶ所以上で借り入れされてる方・・・
それぞれだと思いますが
何を言いたいかというと、
任意売却をする場合において
毎月のローンの支払いの仕方ですが、
2ヶ所以上で借入している人で、抵当権が後ろについている金融機関
俗に、後順位と言うのですが、ここの対応が厳しく
遅れるとすぐ電話や書面が来て法的処理をしますと督促がくるのです。
何故か、競売になると取りはぐれる可能性が高いからです。
だから、遅れると督促がくるのです。
第1順位は競売になってもある程度の回収が見込めるので、
あまりあわてて言ってはこないのです。
もう一つは税金です。
税金と言うにはほとんどが固定資産税を滞納されるケースが多いのです。
税金は督促の封書が来るくらいで余りやいやい言ってこないので
1番後回しにされるケースが多いのです。
ところが税金と言うのはいつでも差押を簡単にしてくるので
任意売却をしようとして差し押さえられると、解除交渉をしなくてはならず
非常に昨今、公共機関も税収不足のため中々手強いのです！
税金は破産をしても免責にならないし、国民の義務なので必ず払いましょう！
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任意売却のメリットは何かと尋ねられたら・・・・・？
競売との比較ですが１番は
売却価格が任意売却のほうが１５％～４０％高く売れると言うことが1番メリットと思います。
実際、破産をされるのであれば「競売で良いんじゃない！？」とよく言われるのですが
債務がどんだけ残ろうが破産免責については売却価格は関係ありませんが
任意売却をすることにより予納金の額も変わるので任意売却が良いと思います。
次にメリットはと聞かれたら、売却代金の中からですが配分で引越代金を捻出してもらえることです。
引越し代金と言っても今は20万円～30万円と言ったところですが抵当権者様の規定があり
上限は決まっています。
１００万円なんて言う任意売却の業者様もいるみたいですが
私はまゆつばもんだと思います・・・？！
競売の場合は落札した業者がやってきて、早く出て行ってくれるなら５万円～１０万円の金額を
提示していくのが大体です。
配分の中で差押などついている場合、任意売却の時には大きな金額ではありませんが
はんこ代として10万円から30万円配分されるので税金も少しは減ります。
ざっくりと言うとそのくらいのメリットはあるので住宅ローンの支払いがしんどいな、
支払いそうに無いなと思ったら是非相談ください。
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以前からもそうですが任意売却をするのに圧倒的に多い相談が自宅の買戻しです。
買戻しが出来るかどうかは債務者本人のご家族、親類縁者、知人などのスポンサーが
いるかどうかという事です。
抵当権者である金融機関は買主が誰であろうともほとんど問題がなく金額さえ折り合いが
つけば売却ＯＫですが、一番ポイントとなるのが買主様の資金段取りです。
特に買戻しで親子間売買を希望されるケースが最も多く同居親族の住宅ローンを組むのが
非常に難しく社会人になられて間もない子供様にとっての不動産購入は後々負担にもなる
のでそあたりの説明が重要になります。
スポンサーや親戚が購入していただけれる買戻しのケースは比較的そんなに難しいことで
はありません。
住宅ローンも年収や勤続年数など通常の住宅ローンを組むのと条件は同じです。
後は債務者本人がごれだけ買戻しをしてくれる人と人間関係が濃密かによりますね！
実際に長い間、住宅ローンを支払って住み続けたマイホームを手放して賃貸住宅に
移り住む賃貸住宅に住むにしても家賃は発生するわけで、現在所有している不動産の
売出し価格、実勢価格を買戻しの方に買っていただけてローンの支払い分を家賃と
思って払われるほうが良いとおっしゃる方がほとんどです。
出来る相談と出来ない相談がありますが色々な事例や事柄がありますので
取引事例が豊富な弊社に相談ください。色々な引き出しがあると思います。
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